優秀設計師
本報記者 樊紅敏 北京報道
AMC（資產管理公司）正在陸續入場化解房地產風險。
近期，多家地方AMC公開披露了其與合作方入場參與房地產風險化解的初步計劃或方案。《中國經營報》記者注意到，除地方AMC已公布入場計劃外，更多地方AMC或在籌劃入場。
在業內人士看來，地方AMC入場與全國性AMC一起參與房地產風險化解，對于提振市場信心、化解地方重點問題樓盤風險將起到積極作用。不過，在當前房地產行業形勢下，受資本限制和商業考量等多重因素影響，AMC參與房地產風險化解的最終落地情況及所產生的效果存在較大不確定性。
合作協議密集披露
8月11日，中南建設（000961.SZ）相關公告披露了其控股股東中南控股集團有限公司（以下簡稱“中南控股”）與江蘇資產管理有限公司（以下簡稱“江蘇資產”）簽署合作框架協議相關事宜。
根據雙方協議，江蘇資產或其指定主體擬與中南控股或其指定主體共同設立規模20億元、存續期3年的基金，用于中南控股及關聯方投資的項目合作，包括不限于存量債務重組、現有項目續建等。
公開信息顯示，針對化解房地產風險一事，此前多家地方AMC已傳出類似的合作信息。7月28日，招商蛇口（001979.SZ）發布公告稱，其與深圳市招商平安資產管理有限責任公司（以下簡稱“招商平安資產”）已簽署《戰略合作協議》，雙方擬在推動困境地產項目等方面進行合作。 7月19日，鄭州地產集團有限公司黨委書記、董事長萬永生一行到訪河南資產管理有限公司（以下簡稱“河南資產”），雙方計劃聯合設立鄭州市地產紓困基金。6月7日，浙江省房地產業協會與浙江省浙商資產管理股份有限公司（以下簡稱“浙商資產”）達成合作協議，擬共同發起設立“并購重整合伙企業（有限合伙）”，推動危困房企項目并購重組。5月10日，越秀金控（000987.SZ）方面亦表示，旗下控股地方AMC廣州資產管理有限公司利用自身優勢，已著手迎接這輪房地產調整、信心修復中的新業務機遇。昆朋資產管理股份有限公司（以下簡稱“昆朋資產”）相關負責人近日在接受記者采訪時也透露，目前昆朋資產已在山東組建不良資產基金項目，“保交樓基金”也處于啟動階段。
記者注意到，更多地方AMC或也已在籌備入場。如，興業資產管理有限公司官方移動端平臺顯示，8月15日，該公司與建甌市政府簽署戰略合作協議，協議內容涉及房地產項目重組業務合作等。陜西金融資產管理股份有限公司官網信息顯示，今年6月份該公司黨委委員、副總經理寧軍興在相關會議上表示，今年公司將重點在問題房企紓困、城中村（棚戶區）遺留問題項目處置等方面發力。
此外，根據云南省資產管理有限公司（以下簡稱“云南資產”）今年6月份官方消息，云南省地方金融監督管理局黨組書記、局長李春暉在帶隊至云投資管開展工作調研時強調，云南資產要積極開展實體紓困盤活工作，深入研究參與省內“爛尾樓”等問題化解路徑，促進區域內房地產產業健康發展和良性循環，助力云南省經濟高質量發展。
公開信息顯示，2021年前三季度，在“房住不炒”的定位及監管政策的持續高壓下，房企債務違約事件頻發且出現危機的企業規模呈現上升趨勢。之后，房地產政策基調出現回暖，2021年底以來，監管層已多次發聲鼓勵引導AMC參與房企風險化解，目前全國性AMC已陸續啟動風險房企項目并購，加速進場參與地產不良的風險化解工作。
在此背景下，地方AMC正在陸續入場參與房地產行業風險化解。“房地產風險化解是今年的重點展業方向，我們在這方面也已開始行動了。”南方某省級地方AMC內部人士向記者透露。
聚焦問題樓盤風險化解
從前述已公開披露參與房地產風險化解計劃的案例來看，地方AMC主要與中央及地方國有地產企業合作，通過基金形式介入項目并購重組及問題樓盤風險化解等。
根據公開信息，浙商資產、河南資產、江蘇資產、招商平安資產對應的合作方分別為省內房地產協會、地方國有房地產集團，房企所屬企業集團以及隸屬同一央企集團的兄弟房地產公司，其中前三者與合作方均明確采用基金模式來運作。
“不良資產處置機構在一定程度上也屬于金融公司，針對房地產不良這種專業性較強、涉及資產規模較大的不良項目，一定要和房地產公司進行合作，也就是金融資本要和產業資本進行結合。”某央企背景地方AMC區域負責人向記者表示。
根據華安證券近日發表的研報，AMC參與處置地產不良資產的模式主要包括六種，分別為擔任破產管理人、債權收購、公益債投資、為重整人提供配資、擔任重整投資人、提供受托管理服務。
就地方AMC參與處置地產不良資產的模式，昆朋資產上述相關負責人向記者表示，“往年，AMC多采取協助產業投資者進行收并購模式來化解不良。在市場進一步下行后可在破產重整中提供共益債融資，以及司法拍賣或者與產業投資者合作接拍資產。現在，面臨市場進一步下行、地產企業普遍超融的情況下，則需要保項目而非保企業，保交樓保民生而非保債權，故而近期比較適合對不良項目進行托管續建或參與重整與重組。抑或在政府選擇對項目進行收購做安置房或政府收儲等過程中，提供資金與技術支持。”
昆朋資產相關負責人進一步向記者介紹，除了資金投入，AMC還擔任協調者角色，提供各種綜合性服務。總體而言，就是提供“金融、法律、財務、基金管理、協助成本控制等職責”。具體包括，商業模式設計；標的選擇/方案設計；資金安排（使用限制及審批）/合規交易；重組顧問/債權債務優化；階段性持股和風險隔離防范；協調產業投資者進行資產盤活/價值恢復與提升以及規劃調整/產品優化/總包變更/施工及成本管控；協助產業投資者或基金進行業主引導和服務（安撫及幫助購房者）等。
普益標準研究員張楚惠在接受記者采訪時表示，除了資金投入，地方AMC在參與房地產行業風險化解時還承擔以下職能：一是利用地方AMC牌照優勢，作為LP引入基金管理人和產業資本，共同發起設立重組基金或紓困基金；二是作為中間商發揮資本和資源協調能力，在政府、金融機構、非金公司等多個產業資本之間建立協作機制和溝通橋梁，共同幫助房企緩釋資金壓力、化解存量資源錯配、優化上下游產業鏈；三是積極參與房企投后經營管理，在幫助房企實現良性發展的同時，為自身獲取超額回報；四是在產融協同的過程中，地方AMC立足主責主業，做好房企或問題項目的重整重組、紓困方案設計，合理改善房企信用、債務、不良資產等問題，實現項目盤活和企業盤整。
有業內人士亦向記者反饋，AMC的優勢在于資產評估、債務重組等專業技術能力和資源整合能力，具備屬地資源的地方AMC更加具備深度化解問題的能力。
而從上述參與房地產風險化解的各方初衷來看，浙商資產及其合作方強調危困房企項目并購重組，化解房地產行業金融風險，確保問題項目順利完工，落實“保交付、保民生、保穩定”；河南資產及其合作方提及問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作；江蘇資產與中南控股合作重點，則是中南控股及關聯方投資的項目合作，包括不限于存量債務重組、現有項目續建等；招商平安資產及其合作方旨在困境房企紓困、困境地產重組盤活。
多因素制約風險化解效果
AMC的入場，使得房企在化解債務危機上多了一條出路。但在當前房地產行業形勢下，對于AMC來說，受資本限制和商業考量等多重因素影響，AMC參與房地產風險化解的最終落地情況及所產生的效果存在較大不確定性。
以今年7月19日在官網披露擬設立地產紓困基金的河南資產為例，日前，該公司在回復記者采訪時表示，“（該地產紓困基金）還沒有正式設立，只是一個意向。”
再從目前AMC參與房企風險化解的模式來看，環業投資集團（IPG）中國首席經濟學家柏文喜認為，AMC的長處是對不良資產的處置與整理，但AMC發揮該長處的前提是獲得出險房企的資產管理權。在出險房企尚未進入破產清算程序，還試圖努力自救和通過重整來恢復生機的狀態下，AMC就只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產處置的主導者。
另外，資本限制和商業考量將制約AMC參與房地產風險化解的規模。
“在帶有非市場化責任的前提下，基金（包括紓困基金、并購基金、投資基金等）應該只能實現微利或者盈虧平衡，肯定會帶來一些資金壓力，但要站在更高的維度看待這個問題。”昆朋資產上述相關負責人直言。
近日，國際評級組織穆迪發布的報告中提到，AMC參與房地產業紓困將影響其短期盈利能力，原因是盤活受困房地產項目的經濟回報和所需時間存在較高不確定性，對房地產業增加投資也將提高AMC的杠桿。
“由于資本限制和商業考量，我們認為AMC不太可能通過大量自營投資來支持房地產業。與受困房地產開發商規模相比，目前已公告的AMC支持房地產業相關交易的金額并不高。”穆迪在上述報告中指出。
而基于商業考量，各類房企紓困基金、項目并購基金，主要篩選較為優質的項目來開展。以近期設立的鄭州市房地產紓困基金為例，根據鄭州市政府辦公廳公布的《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，紓困項目需要具備的重要條件是“未來銷售收入能夠覆蓋項目投資”“疏解房企短期出現的資金流動性困難”。
不過，河南省律協不良資產法律業務委員會主任石文偉在接受記者采訪時表示，實際上，對地方政府來說，真正棘手的是那些已經資不抵債、虧空嚴重，或手續不全，甚至牽涉實控人轉移挪用資金等司法問題的地產不良項目，這些項目僅靠房地產企業自身的力量或市場化方式很難解決。
值得一提的是，AMC更有動力支持對其已經存在敞口的房地產開發商的項目。記者注意到，個別AMC所救助房企此前曾以股權質押、債權轉讓等多種方式通過該AMC進行融資。
某地產投資機構近日發表的文章中提到，“我們注意到，房地產不良資產領域投資的呼聲越來越高，有一些AMC‘抱走’了一些出險的開發商。但是仔細來看，這些AMC也正是他們所‘抱走’的開發商的大債主。另外，即便‘抱走’了某些開發商，在正式投資的時候也還是要落實到具體項目，這時候恐怕也不得不更加考慮‘市場邏輯’，即項目是否有重整盤活的價值和可行性，對于自身而言是否有利可圖等等。”
“受房地產行業下行等因素影響，部分客戶履約能力下降，信用風險有所增加，資產規模壓降，造成傳統類收購處置業務收益有所下降，重組業務規模有所收縮。在此背景下，對于具有逆周期調節功能的AMC來說，是機遇與挑戰并存的時期。”普益標準研究員黃詩慧在接受記者采訪時表示。
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