優(yōu)秀設(shè)計(jì)師
多房企發(fā)布盈利預(yù)警，行業(yè)調(diào)整拖累利潤(rùn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)
沈卓玄
市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期正在走出悲觀情緒。
8月18日，碧桂園發(fā)布盈利警告，預(yù)期2022年上半年的核心凈利潤(rùn)約為45-50億元，去年同期為152億元；預(yù)期股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為2-10億元，去年同期為150億元。
碧桂園在公告中表示，預(yù)期盈利下降的原因主要是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻，同時(shí)受到新冠疫情的持續(xù)影響。
在這樣的背景下，出現(xiàn)市場(chǎng)下行疊加工程進(jìn)度減緩的情況，導(dǎo)致已出售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的收入減少，此外，低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，而出于謹(jǐn)慎性原則對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加，外匯波動(dòng)也造成了預(yù)期凈匯兌損失。
不過，碧桂園董事會(huì)認(rèn)為，上述盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)，公司的經(jīng)營(yíng)狀況良好，具備充足的可動(dòng)用現(xiàn)金，現(xiàn)金流依然穩(wěn)健。
行業(yè)調(diào)整對(duì)上市房企利潤(rùn)的影響是普遍現(xiàn)象。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2022年上半年，招商蛇口和綠地控股發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，上半年的盈利水平均出現(xiàn)了不同程度的下降。此外，業(yè)績(jī)預(yù)虧的上市房企數(shù)量對(duì)比往年增多，自7月中旬陸續(xù)發(fā)布盈利預(yù)警以來，截至8月18日，已有至少50家房企業(yè)績(jī)預(yù)虧，包括建業(yè)地產(chǎn)、珠江股份、京能置業(yè)和榮盛發(fā)展等。
盈利下降甚至業(yè)績(jī)預(yù)虧的數(shù)據(jù)直至近期才通過公告得以顯現(xiàn)，但市場(chǎng)對(duì)此早已形成預(yù)期，而由于市場(chǎng)預(yù)期往往早于數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)也已先行步入情緒修復(fù)和信心重塑的階段。
在8月15日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，總的來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。付凌暉還稱，盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問題，但從全國(guó)看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，7月70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市數(shù)量略增， 其中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，環(huán)比微漲。
從銷售看，1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積下降23.1%，降幅比上半年略有擴(kuò)大，但低于1-5月份降幅；全國(guó)商品房銷售額下降28.8%，比1-6月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月降幅收窄。從投資看，1-7月份，房地產(chǎn)投資下降6.4%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，但降幅擴(kuò)大幅度有所收窄。
在碧桂園今日召開的投資者會(huì)上，總裁莫斌表示，在市場(chǎng)筑底的過程中，最重要的工作是以現(xiàn)金流為核心，保證資產(chǎn)負(fù)債及利潤(rùn)的平衡上，并確保核心資產(chǎn)和核心人員不受損。
莫斌指出，碧桂園的具體措施是“通過銷售回款，可動(dòng)用現(xiàn)金的管理、審慎投資來維持收支相對(duì)平衡的狀態(tài)，壓縮一切不必要的支出。通過經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，償還高成本短周期的融資，進(jìn)一步拉長(zhǎng)融資久期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，債務(wù)方面，碧桂園下半年已經(jīng)沒有到期的美元債，境內(nèi)有兩筆債達(dá)到可回售狀態(tài)，分別是九月和十一月，合計(jì)40 億人民幣，除此之外沒有到期的直接融資；融資方面，今年以來碧桂園在境外資本市場(chǎng)發(fā)行的可轉(zhuǎn)債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì) 61 億、供應(yīng)鏈 ABS 及 ABN 合計(jì) 87 億；回款方面，上半年實(shí)現(xiàn)權(quán)益回款現(xiàn)金回款約為1703 億，而權(quán)益銷售為1850 億元，權(quán)益回款率達(dá)到92%。
莫斌表示，碧桂園對(duì)房子和債務(wù)的態(tài)度是“保按期完美交付、保證所有債權(quán)剛性兌付”，而經(jīng)過內(nèi)部評(píng)估之后，碧桂園對(duì)“保交付、保債務(wù)剛兌充滿信心”。
今年以來，在不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的大前提下，政策從房貸、市場(chǎng)和融資等多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)予以支持，并于近期迎來更多的利好。
8月16日，市場(chǎng)消息稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為這些房企提供流動(dòng)性支持；監(jiān)管部門同時(shí)指示中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，涉及旭輝控股集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股等示范民營(yíng)房企。
上述房企中，碧桂園、龍湖和旭輝均對(duì)媒體回應(yīng)稱正在與監(jiān)管層進(jìn)行溝通。莫斌指出，目前，碧桂園在交易商協(xié)會(huì)和中債信用增進(jìn)公司的支持下，也在推進(jìn)中票的發(fā)行。此外，根據(jù)澎湃新聞的報(bào)道，龍湖集團(tuán)正計(jì)劃發(fā)行一筆15億元的中期票據(jù)，中債信用將提供全額擔(dān)保不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
出于對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的展望，疊加利好政策的支持，近期，地產(chǎn)股以及與地產(chǎn)行業(yè)緊密關(guān)聯(lián)的物管股率先迎來一波較好的行情，市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期正在走出悲觀情緒。
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